观唐

租赁服务

目标客户背景及特征分析

　　租金预算在6000-16000美金/月的主要为各类跨国公司北京总部的高层管理人员，通常为家庭租客，所从事的行业多为汽车、石油、金融、银行、信息产业这五类传统的行业，但随着经济形势的发展，越来越多的新型行业也开始进入中国市场。这部分外籍人士的增加，成为了高档住宅租赁市场的需求增长的新兴力量，而大部分外籍人士习惯了其所在国家的居住习惯，而中央别墅区必然成为其首当其冲的选择。根据观唐所处区域特征，未来所面对的租客群体初步判断应是以下人群

特征	特征具体内容
租客来源	欧美为主，其次为亚太区域或海归外派人士
职位级别	跨国公司CEO等中、高级别管理人员、使馆使节
预算区间	主要分布区间为US$6000 /月—US$20000 /月
家庭结构	多数家庭拥有2个或2个以上子女，就读国际学校
户型要求	满足使用需求一般需要4个或者4个以上居室配置

数据来源：2004年国家统计局数据，以上数据仅供参考
　　·据国家统计局统计，目前常住北京外籍人数在30-40万。
　　·其中的总裁阶层和高级管理阶层是别墅租赁的主要客户。
　　来华外籍员工数量每年以10%的增长速度不断地增加，主要是能源、汽车和通讯领域

成熟的投资区

　　租赁市场活跃外籍高层人士来华的工作时间一般是2—5年，且大多携家眷一同来华，由于居住环境、子女教育及公司在住房政策上的限制等原因而选择租赁别墅居住。而北京唯有中央别墅区的独特区位和国际化氛围能够满足外籍人士的居住、生活与教育需求，因此中央别墅区形成了京城最主要的别墅租赁市场。
　　投资回报稳定经过十几年的发展，本区域的别墅租赁市场已经十分成熟，市场交易非常活跃。高额的租金回报和成熟的租赁市场吸引了众多的别墅投资客户，本区域的购房者有近30-50%的比例用于出租。目前区域稳健的8%-10%的别墅投资回报率相当具有吸引力，稳定的租赁需求以及区域内别墅用地日益明显的稀缺性，都确保了这一成熟别墅投资区的持续稳定的收益能力。
　　区域租金走势在京顺路-温榆河一线“中央别墅区”内，别墅租赁市场上长久以来形成的均衡租金水平相对稳定，在过往五年中租金与空置率处于一个波动不大水平区间内，而在未来短期内发生剧烈变化的可能性也微乎其微。随着2008年北京奥林匹克运动会的日渐临近，政府别墅用地的限制，预计别墅空置率将进一步下降，然而持续强劲的租赁需求将会带动租金稳中有升。

观唐投资优势

　　优越的地理位置观唐所在的香江北路，隶属于朝阳区，其地段优势带来的生活便捷自不必多言，且从长远来看土地价值的增长潜力巨大。“中央别墅区”活跃成熟的租赁市场和二手房市场既保障了长期稳定的收益，也保证了客户投资的安全性。
　　差异化的产品中央别墅区内唯一的纯中式别墅，凝聚了汉唐文化精髓的中国特色建筑风格，同时充分考虑现代人居住舒适度的因素，使其极具投资和收藏价值。匠心独具的古典园林意境的中式院落深受外籍人士喜爱，在充斥着风格类似的西式别墅的区域市场具有十分明显的竞争优势。
　　完善的服务保障在资产的价值得到保障的前提下，观唐还能为业主带来长期稳定的租金收益。观唐毗邻的京西、蒙特梭利、德威英国国际学校为本案提供了完善的国际化教育环境，加上国际水准的物业管理引入，周边成熟别墅社区完善的配套设施，都是吸引外籍租客所不可替代优势，保证了观唐长期稳定的租金回报。

观唐预期租金及收益
租金预期	观唐独特的中式建筑风格与绝佳的地理位置，在区域市场环境不发生重大变化的情况　下，预计未来观唐租金不低于同档次租金水平。但租赁初期，由于社区成熟度等因素，　租金水平会受到一定的影响，随着社区成熟度的日益提高，配套设施的完善，有望达到　20-25美金/月/平米（包括会所费、物业管理费、家具电器等）的租金水平。
投资回报	观唐S-730户型投资回报计算-地上面积280M²
	总资产投入（单位：元）	5,868,135	5,868,135
	房款	5,298,000	5,298,000
	精装修、家具电器（每平米按照1500元计算）	570,135	570,135
	租金收益	乐观预计	保守预计
	月租金	56,000	52,000
	现金流出	10,986	10,453
	物业管理费（月/套）	2520	2520
	会所使用费（月/套）	1000	1000
	月均租赁代理费	4666	4333
	租赁综合税费	2800	2600
	净现金流入	45,014	41,547
	投资回报率及投资回报年限
	毛投资回报率	10.5%	9.7%
	净投资回报率	8.4%	7.7%
	预期投资回报年限	9.5年	10.2年

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